翠湖，4万！
用“豪宅”来形容翠湖边的高端小区，太俗。因为00年代的“豪”，放在现在也不够看了。
用“大佬盘”来形容，更恰当。
4万/平米，不少，但也分“有价有市”和“有价无市”两种。
前几天我们去到会展片区看观滇的优质二手房，今天我们来带大家看看真正集昆明所有优质核心资源的区域——翠湖。
懒得看文字，可听音频：
俊园，这个名字在某种程度上代表昆明住宅小区的最高地位。
（俊园也叫翠湖俊园，本文用小区大门上标注的“俊园”来称呼）
以俊园为例，1999年首开，当年首开销售价3500左右，随后一手价格在4k左右。
而到2002年，昆明新建商品住均价也才2027元/平；涨到3499元/平米的住宅均价，已经是2008年的事情了。
这也不难怪如今俊园整体均价3w+、局部房价4w+了。
以3500买入，35000卖出，持有22年计算，不仅住了22年昆明市top级别的小区，还享受到了每年约11%的复合年增长。
（这里按（35000/3500）^（1/22）-1=11.03%计算。）
不过，到二手房实际成交又是另一番景象了，翠湖边二手成交还是以低于200w总价的居多。
云南好房/昆明楼市团队本次跑二手房，重点优质小区出售房源基本不超过10套，还有小区直接没有二手房源出售。
真正豪宅卖的少，买的就更少了。
今年以来因市场行情下行，中介朋友说“卖家本身也不缺钱，不愿意调价，有些卖家主动下架房源”。
无论是不是“有价有市”，毕竟这里是昆明主城中心最大的公园+核心地段+最全生活配套，我们先从欣赏好房的角度，来看看这些大佬盘。
先来看下大概位置（以下图片来自贝壳找房的vr截图）
（vr截图略有点变形，整体方向为：俊园位置为北偏东方向，烟草家属区为翠湖西方向）
本文接下来的图片均为云南好房/昆明楼市团队小伙伴手机拍摄。
俊园，说这是昆明真正意义最早的豪宅小区，不过分吧。
001号研究员，“俊发开发了俊园，真的够吹一辈子”。
以前就听说全国大牌房企派人来俊园调研的故事，业界知名度不低。
小区在翠湖公园北侧，青云路和北门街之间，整个项目位于圆通山山脚向下到翠湖的延伸地带，北高南低。
（小区保安大哥神神秘秘地说“风水好”，这咱就不精通了，可能、大概、也许，是吧。）
直线距离翠湖公园80米左右，高楼层房源可以直接看到翠湖湖面（南向观湖），东北侧为圆通山，西北侧云南大学。
交房20年以上，这个小区的保养足够称作教科书。
园区设计不过时、绿化修剪整齐，外墙清洗干净、瓷砖也无掉落痕迹。
也因这外墙红色瓷砖铺贴+较好的绿化维护，001号研究员说“这个小区看上去像是只有15年房龄的小区。”
当然，现在新盘流行的超酷炫大门、架空层公共活动空间它确实是没有。（今天提到的小区都没有，但只有俊园有小区会所和恒温泳池）
楼栋排列也非常简单，两列房子分别沿南侧的青云街和北侧的北门街排列，西侧靠丁字坡这边是一栋20层的高层，围合成的中间是绿化。
除小区正门前面这一侧的硬质铺面较多之外，小区内也是真正实现了绿化面积上硬质铺面不超过20%的“改善盘”硬核要求。
两个小细节印象很深，第一是到现在内部配套的恒温游泳池还在投入使用（业主20元/次，也可包年），一进去就有很明显的热气；第二是园区水景、草坪上每日定期清理落叶/杂物，显得水面和草坪都非常干净。
翠湖边多老破小，更别提什么小区环境和优质物业了，俊园就显得格外特别了。
物业很负责，也是比较少见的小区内部有党支部的。
南侧楼栋为步梯房（总高7层），北侧楼栋为电梯房（总高8层），还有一栋20层的高层（3梯6户），最小126㎡，最差楼层、朝北的房源报价也要360w~380w之间。
户型偏大，也在一定程度上保证了园区圈层的纯粹，这也是小区能在昆明高端盘市场上屹立不倒的原因吧。
物业工作人员也介绍“小区业主户均3套房以上，普通人可真买不起这个小区”。
电梯洋房部分，因外围有商业，故洋房2楼已经达到4层这样的高度，不过也是整个楼栋中价格较低的，以一套153㎡的房源3+1房2卫为例，报价高达550w。
高层部分，因3梯6户，部分房源朝北，户型不算太方正（主要是客厅），实际这样的低楼层朝北户型并不好住，但即使这样，126㎡（最小户型）报价也要380w。
我们在附近中介朋友中也了解到，“个别户型有确实有低于3万/㎡成交的，但绝大多数还是3~3.5w的成交价，看得到翠湖又是另外的价了，一户一价，没有标准”。
整个俊园，目前挂出来对外出售的二手房，不超过8套。
002号研究员提出疑问——“这么贵的价格，真的有人买吗？”
而我们侧面从物业工作人员打听得知，“小区内每年都有业主来办更名（变更业主）的，最近一年也有”。
“还有的二手房源在业主之间、邻里之间流通。”
俊园“内循环”？
在这样的情况下，很难去定义俊园的价格是不是“有价无市”。
因为房源少，房东有高度“垄断定价权”，是不是真的值3.5w+还有待验证。
（仅代表贝壳一家成交情况，不代表其他中介、买卖双方自行交易情况）
又因供应极少，也导致成交量不会大到哪里去，虽确实有成交，但这个“市场”实在太小众了。
001号研究员说“我进来看过这个小区，能去到俊园的业主家里看看，也够我吹牛吹个好几个月啦”。
翠湖北/东路其他项目
俊园，在翠湖周边，可能是名气最大的，但可真不是最贵的。
打开银行app，看到了翠明园、翠康园全是超过3w+的银行评估价，而俊园“才”2.8w，傻眼了。
（翠字三盘+昆湖花园，均以100平米计算，评估价来自工行app）
可见翠湖边，低调的大佬盘并不少。
翠明园位于俊园东侧，与俊园并排，不同的是俊园西侧为云大，而翠明园东侧为圆通街。
（靠北门街这边的“牌坊”）
翠明园，跑了三家中介，发现仅有不到3套二手房出售，其中还有一套是步梯房的7楼。
其实，翠明园内部的设施也很丰富（健身器材这些挺多，不过没有泳池），而且设计更有当年的欧式特色，景观、小品更多，跟俊园内部不相上下。
这个小区最小户型124㎡，只做了三房一卫，其中有5楼房源报价470万；另有145㎡的四室报价要540万。
在翠湖北侧/东侧这边，还有望湖雅筑、水晶宫公寓也是不错的小区。（翠湖边仅有三栋高层住宅，俊园的那栋高层、水晶宫、太龙公馆）
望湖雅筑，除位置差异之外，外墙为涂料，略显斑驳，略带年代感，小区本身内部绿化好于几个烟草小区（下文会提到），确实也是真正的一线观湖。
至于水晶宫这样的高层建筑就更能观湖了。
水晶宫这个小区同样位于文保单位旁边（zhude旧居），小区太小（只有一栋），且被真正的破旧红砖房环绕，仅有一个狭小通道进出，虽有高端设计的大堂和充足的车位，还是感觉欠缺了什么。
（水晶宫六楼向外望去，多是老旧小区）
但论观湖的效果，水晶宫公寓高楼层房源的景观应该不比俊园那栋高层差，并列第一。
可惜高层房源两梯六户，各种遮挡，高楼层面向翠湖压根就没有在售的房源。（要么低楼层，要么不朝翠湖）
即使这样，挂牌出售的房源还是单价在2.7w+，且没有110以下的户型。
翠湖南路大佬盘
颇有意思的发现，翠湖边上的“红房子”都很贵。
此红砖非彼红砖：
（是贴了红色瓷砖外墙的这种红砖，不是无外墙涂料/瓷砖，露出砖头原本颜色的红砖）
看完翠湖北侧和东侧，来看翠湖南岸——翠康园。
因地势原因，楼层虽不是太高，但部分房源能直接观翠湖。
翠康园东侧是黄公东街，与翠湖之间还隔着昆湖花园小区，这个小区也不错，是粉红色外墙。
路边几棵蓝花楹，前面是文保单位原财政厅厅长的私宅（现在的云南解放纪念馆），外墙是与陆军讲武堂一脉相传的正宗昆明黄。
配上昆明的蓝天，真好。
小区基本特点基本与俊园一样：
楼盘小，绿化好，户型大，有地下停车场，俊发物业，可看翠湖。
但又不一样。
翠康园严格意义上只有1栋L型的建筑，6个单元，总高8~10层，L型楼栋围合成的中间区域，为中庭园林。
俊园是部分步梯房，而翠康园是纯电梯洋房的小区，在那个年代，也不简单哪。
一处明显缺点，没有像样的小区大门。
与翠明园、俊园的围合式布局不同，翠康园显得更开阔，但就能看到南侧的昆湖花园和其他小区了。
5楼之上，可以看到翠湖公园的树枝尖尖了。
“视线之内没有旧房”——即使是翠康园也难以做到，左侧望出去还是几栋水洗墙。
不得不提，翠康园的绿化景观颜值还是在线的，小区中庭两棵巨大的棕榈树（或类似）+造型水景，花坛种满了各色的月季/芍药（或类似），每个单元外也是开满了拳头大小的、大朵大朵的红彤彤/粉扑扑的茶花（或类似）。
“反正就是看了这些大朵的花，高兴！”
这个小区就更纯粹了，最小面积171平米，目前该户型有3套房源在售，一套可以看着一点点翠湖水面的房源报价最低，业主急售570万左右（5楼）。
而其他两套，报价都在660~700w之间，其中一套装修还不错的，单价超过4w。
相对来说，翠康园的户型更符合当下豪宅大平层的趋势。
171平米的户型做三房两卫，可改造性非常大，我们看下来觉得实际使用面积应该超过180平米。
单是客厅面宽就有6.7米（另还有单独的餐厅），主卧也非常阔绰，有业主改造出了主卧超大套房（书房+衣帽间+卧室+卫生间一体）。
与前面提到的俊园、翠明园不同，翠康园在翠湖公园的南侧，这也意味着建筑之初为了保证观翠湖，客厅/主卧/阳台等均朝北，晾晒不便，我们看到的房源还是采用在窗户上搭栏杆作为晾晒区的老土办法。
按理来说，翠康园小区规模更小，不过100余户居民，供应和成交应该更低于俊园，更不能称之为“二手房市场”。
那为何翠康园的评估价高达3.5w左右？房东报价4w+？
仔细研究其地段还发现了翠康园另一逆天的优势：
它距离城市中轴人民中路仅有200米不到，交通更加便利。
最重要的是，直线距离武成小学150米左右。
按照武成小学招生范围之一：华山西路以西，翠湖南路（圆通街口-洪化桥口），圆通街下段（青云街-翠湖南路口）以南，人民中路（洪化桥-华山西路）以北，翠康园就在招生范围内。
对应一下此前我们写过的昆明四大牛校学区房一文，武城小学就算是最平平无奇、只带个公共卫生间的老破小学区房都没有低于2w单价的，更何况是翠湖边管理好、绿化好的大平层？
最后来看翠湖西：
翠湖一圈，多得是老小区。
但除翠字开头的几个“红砖房”小区之外，翠湖边上还有几个单位房小区也是红砖房。
昆明很多这样的大佬盘都是特定时代的产物，而非市场化下的商品房。
因部分小区户型建筑面积更小，总价低于前文提到的翠字盘。
同时这类小区年代更早，比如烟草宿舍大门口标注的施工信息显示竣工时间就是1996年。
先说说物资大院。
这个院坝，最靠翠湖方向的房源为红色瓷砖房，但同一个入口进去还有普通水洗墙的建筑。
步行到翠湖也就是一分钟的事，同时周边还有个农贸市场。
整个小区规模还是不算小了，共有10多栋，房源也挺多，虽然单价都在2w以上，但毕竟户型面积大小都有，总价不高（相比今天翠字盘而言），也有百万级房源。
（仅代表贝壳一家成交情况，不代表其他中介、买卖双方自行交易情况）
所以这个小区二手流通还挺不错，今年3月就有一套98w的小户型成交（仅贝壳数据）。
从外墙的防盗笼来看，小区圈层、物业管理水平不如前文提到的翠字盘，园区内也无较好绿化景观，不足以称之为翠湖边豪宅。
前面提到的翠字盘也好，物资大院也好，除了老破小之外，就没有真正一线观湖的稍微好一点的小区？
有，烟草宿舍/家属区。
在翠湖西侧，如果想要看稍微好一点小区，中介一定会提到烟草小区/宿舍。
注：翠湖西侧有三个烟草单位小区：
1、翠湖西路一侧，真正一线观湖的，百度地图上显示为烟草公司家属区。
2、钱局街，钱局街88号，门牌号显示9号院、百度地图上显示为云南省烟草专卖局机关宿舍。
3、钱局街，更靠文化巷方向，百度地图上显示为云南省烟草公司职工宿舍。
这其中，真正牛x的是第一个。
一楼看树，二楼看湖，三楼以上看景。
可惜，完全没有房源出售。（这个小区我认为是翠湖真正一线观湖中最好的一个）
而上述提到的第三个烟草小区（烟草公司职工宿舍），是红色瓷砖外墙，看上去稍微舒服点，而且全部带电梯，板楼。
上述提到的第二个（9号院），房源最多。
这个小区是普通水洗墙，有立体停车场，有加装电梯（但不是所有楼层都有），也是挺有意思的。
同时，小区内部用普通水泥铺地，没有造型，绿化也自然不能跟今天提到的大多数小区相比（但还是比物资大院好）。
但是就算这样，所有房源单价没有低于3w的。
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虽然好房团队还是在挑各种小区的毛病，但本文提到的小区，已经是翠湖边顶尖的存在。
翠湖边房子贵，这是从开始到现在就有的问题。加上，翠湖边附近的新盘确实极少，也让这一区域优质二手房价格一路走高。
之前的观滇房源文章，大家也在讨论“观滇房源与普通楼层房源相差4k以上”到底值不值的问题。
而今日翠湖文章，我猜大家更关注的或许是，“翠湖vs滇池”，或者“翠湖到底值不值3~4w的问题”。
区域没有好坏，只有个人偏好，你觉得呢？
END
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